常见问题解答

泰国房产的购买和过户

当你计划购买泰国房产时,需要了解相关的步骤,而最重要的一步是将房产从所有人或开发商手中过户给您。通常情况下,购房合同应明确规定房产是如何过户的。一般在土地厅进行房产的过户登记,完成转让手续。

如果你从开发商手中购买的是期房,那么房产过户只能在房产竣工后进行;如果是现房,那么只要完成购房合同约定的分期付款之后就可以过户房产了。尾款通常在土地厅进行过户登记的当天付清。

相关税费和过户费

除了购房款,您还必须缴纳相关税费和过户费。一般来说,买方负责过户费,又或者两方各自承担所有税费的50%,当然,比例可以进行协商。

  • ♦ 过户税——土地部门征收所登记房产价值的2%。
  • ♦ 预缴税——征收房产估值的1%(说明如下)。
  • ♦ 特别营业税——仅针对持有不足5年的房产,征收房产价值的3.3%。
  • ♦ 印花税——征收所登记房产价值的0.5%。

买方和卖方可通过协商约定各自需承担的比例,并将其写入合同中,之后再去土地厅进行登记过户。

销售房产所得税 (预缴税)

销售房产所得税属于泰国所得税范畴。土地部门扣缴所登记的过户房产的所得税。费率根据自然人和法人而有所不同:

  • ♦ 如果房产卖方是公司,预缴税为房产销售价格或估值的1%,按金额高的计算。
  • ♦ 如果房产卖方是个人,预缴税按累进所得税进行计算。
泰国房产的购买和过户

一、养老签(退休签) 一年

年满50周岁(以护照出生日期为准),自己或直系亲属名下在泰国拥有合法房产,有泰国银行账户,其中有80万泰铢(15万人民币左右)的存款(只需要提供存款证明,办完签证后可自由取出,不需延期冻结!),就满足了外国人办理养老签的所有条件!

【特别提示】养老签证签期为一年一签,在有效期内可允许持有者自由多次出入泰国。申请了养老签证就证明您已是泰国居民,但您必须每90天到当地移民局报到。报到是为了确认您是否还居住在泰国,并且确认您是否还是安全的。如果您还想续签您的养老签证,您在到期日截止前的一星期之内到移民局办理即可,不用出境回国。

颁发范围:年满50周岁(以护照出生日期为准),以来泰国永居养老为主要目的的外籍人士


所需材料:
  • 1、本人名下或者本人直系亲属名下泰国房产证明
  • 2、在泰国银行开户,并在申请人名下的账户上存入800,000泰铢的定期存款(一般要求存期三个月以上)
  • 签证有效期:一年

二、留学签 (一年) 签证费450

对于学龄儿童,如果选择来泰国上学,国际学校都会有专门办理留学签证的签证服务中心,入学即可开具留学签证办理证明,持证明返回本国将材料提交大使馆办理留学签,再入境即可以留学生的身份合法在泰国长期居住。

【特别提示】留学签证签期也是一年,但与养老签不同的是,在签证有效期期间是不能随意出入境的,学生在离境后,签证随即失效,如果要重新入境,必须再次重新申请签证。泰国学校可以为全日制外国学生办理签证延期,学生在签证到期前3周提出申请,可延期6-12个月,但申请学生必须要提供学费的收据。

颁发范围:以赴泰国学习、参加会议、培训及进行学术交流为目的者

所需材料:

  • 1、泰国学校的正式录取通知书原件 (泰国学校必须在泰国教育部同意招收外籍学生的学校名单之列)
  • 2、泰国外交部批文(此条款仅适用于就读A.I.T大学之申请者)
  • 3、申请人已支付学费的泰国学校收据或泰国学校出具的要求支付各种学杂费的文件的原件及复印件一份。
  • 4、申请人国内担保人担保信原件(内容包括:申请者姓名;赴泰目的;在泰停留期;担保人姓名,担保人与申请人关系;国内担保人需在担保信后签名)
  • 5、申请人有效期六个月以上的护照或旅行证件及其复印件一份
  • 6、单程机票原件及其复印件一份
  • 7、申请者身份证原件及其复印件一份
  • 8、二寸彩色白底照片
  • 9、填写一张签证申请表

【备注】:留学签证的申请人必须由本人去使馆申请,如有特殊原因,可由其直系亲属持本人委托书来使领馆代办,不接受任何传真文件。

签证有效期:一年

三、工作签 (一年)

工作签是外籍人士在泰国合法务工的唯一证明,从法律意义而言,所有在泰国的非泰籍人士(含老板),都必须取得该证才可以拥有获取工作报酬的资格。办理工作签证需要首先持公司证明材料回国办理商务签,持商务签入境,再到移民局换领工作签。

【特别提示】工作签证签期同样是一年,因此获得工作资格的同时也获得了长期居住资格,与养老签证一样在有效期内可允许持有者自由多次出入泰国,同样需要每90天到当地移民局报到一次,到期持公司证明资料可以直接到移民局续签,不用回国。

颁发范围:在泰国正式注册公司的合法务工外籍人士

需要资料:
  • 1、申请人有效期六个月以上的护照、已办好的商务签证及其复印件
  • 2、二寸彩色白底照片
  • 3、申请人毕业证原件及复印件
  • 4、申请人从业资格证原件及复印件
  • 5、泰国方面公司营业执照复印件,及邀请函;
  • 6、填写签证申请表

签证有效期:一年

四、依亲签 (一年)

凡是办理了工作签,或者留学签的外籍人士,其中一名随行亲属可以办理依亲签。依亲签是以赴泰国与直系亲属团聚为办理目的,签期同样为一年。

颁发范围:工作签证签期同样是一年,因此获得工作资格的同时也获得了长期居住资格,与养老签证一样在有效期内可允许持有者自由多次出入泰国,同样需要每90天到当地移民局报到一次,到期持公司证明资料可以直接到移民局续签,不用回国。

颁发范围:以赴泰国与邀请人(直系亲属)团聚为目的的外籍人士。

需要资料:

(一)泰方资料:

  1. 泰方直系亲属用泰文或英文打印的邀请信原件。(注: 邀请人、被邀请人之间的关系; 赴泰的详细目的; 停留的起止时间; 在泰国的费用由谁负责; 在泰国居住的英文详细地址和电话。)
  2. 泰方邀请人的护照复印件、护照签证页上的有效泰签复印件、泰国工作证及有效期的复印件。(泰方邀请人必须在相关的泰方资料上签名。)
  3. 泰方邀请人的工作单位证明人用泰文或英文打印的证明原件(注明: 泰方邀请人在公司的职务及月收入; 泰方邀请人与被邀请人之间的关系、被邀请人赴泰目的; 在泰国居住的英文详细地址和电话。) 并附上泰籍证明人的身份证复印件及工作单位的公司营业执照和公司注册保证书复印件各一份。

【注】:泰方证明人如果为非泰籍的外国人则要有护照复印件、护照签证页上的有效泰签复印件、泰国工作证及有效期的复印件。

(二)中方资料:

  1. 身份证原件及其复印件。
  2. 剩余有效期超过6个月的申请人护照或旅行证件及其复印件
  3. 有来、回程明确日期的飞机票及其复印件。
  4. 亲属关系的中英文公证书原件。
  5. 个人的存折原件 (如有)及复印件。
  6. 二寸白底彩色照片。
  7. 填写签证申请表。

签证有效期:一年

除上述长期签证外,还有几种短期签证及办理方法:

一、落地签 (15天)

颁发范围:以赴泰短期旅游为目的的外籍人士。

需要资料:

  • 1、申请人有效期六个月以上的护照原件
  • 2、二寸彩色白底照片1张
  • 3、填写好的泰国入境卡
  • 4、填写签证申请表

可在泰国境内停留15天,不可续签!

(据报道,自2016年1月19日起,泰国落地签签证费用由原1000泰铢调整为2000泰铢每人)

二、旅游签 (90天)一年

颁发范围:以赴泰国游览观光、探亲访友为目的的外籍人士

需要资料:

  • 1、往返机票原件及其复印件
  • 2、申请人有效期六个月以上的护照原件
  • 3、申请人名下金额不少于一万元人民币(或等值外币)的半年定期存款存折或存单原件及其复印件
  • 4、申请者本人单位或街道办事处的英文担保信原件(内容包括:申请人姓名;赴泰目的;在泰停留期;该信必须担保申请人按期返回中国,使用印有该单位抬头的信纸打印,并附有该单位的地址及电话,此信还必须加盖单位公章,负责人签字及签字人的姓名和职务)。学生要求学校所出示的英文证明原件。未上学的儿童提供户口本的复印件。退休人员提供退休证原件及复印件。
  • 5、二寸彩色照片二张

办理旅游签最方便的是找旅行社代理,只要提供2张照片和6个月以上有效期的护照就可以,速度很快。有效期90天,可停留60天。

三、多次往返旅游签 (60天) 1200元

依照1979年国王签署颁布的入境条例,泰王国内务部2015年7月28日部第29份文件规定多次往返旅游签证(Multiple entry tourist visa-METV)费用相关事宜,旨在为赴泰外国游客申请多次往返泰国旅游签证提供便利。规定自2015年11月13日生效。 上述METV旅游签证有效期为6个月(在6个月内可多次出入泰国,直至有效期终止)且每次停留泰国时间不超过60天,各国籍游客届可申请此签证。

申请材料:

  • 1、签证申请表及彩色证件照1张
  • 2、不低于6个月的有效护照
  • 3、在中国永久居住(permanent residence)/居住许可(residence permit)证明
  • 4、反映个人目前资金状况的银行存款证明(back statement),账户存款不少于50000元人民币,且至少在过去6个月中该账户保持次状况;
  • 5、申请人所在单位出具的担保信
  • 6、至少提供第一次出入泰国的往返机票或机票预订单
  • 7、至少提供第一次入境泰国居住证明/在泰国的详细居住地址
  • 8、签证费1200元人民币

【特别提示】:自2015年11月13日起,旅游签证仅有2种类型,即:

  • 1、1次往返旅游签证,签证费230元人民币,有效期3个月,在泰国停留时间不超过不超过60天/次。
  • 2、多次往返旅游签证,签证费1200元人民币,有效期6个月,在泰国停留时间不超过60天/次

三、商务签 (90天) 450元人民币/次

颁发范围:适用于赴泰国进行商务访问及商务考察的签证申请者

需要资料:
  • 1、填写完整的签证申请表一张
  • 2、申请人有效期六个月以上的护照或旅行证件及其复印件一份
  • 3、二寸彩色照片一张
  • 4、已确认往返日期的电子客票行程单一份
  • 5、申请者身份证原件及其复印件一份
  • 6、申请者中方单位出具的英文证明信(详细说明申请者的在供单位职位、赴泰目的以及赴泰时间段等)
  • 7、申请者中方公司的营业执照复印件一份
  • 8、由泰国邀请方签发的正式的泰文或英文的邀请函原件(详细说明申请者赴泰目的、在泰停留时间及责任承担等)
  • 9、泰国邀请人泰国身份者复印件一份(试用于泰籍邀请人)
  • 10、泰方邀请人护照带照片页复印件、护照上有效泰国签证页复印件及其泰国有效工作证复印件(试用于非泰籍邀请人)
  • 11、泰方邀请方邀请(公司)的营业执照复印件
  • 12、详细注明泰方邀请方(公司)经营范围的注册保证书复印件
  • 13、泰方邀请方(公司)上一年度的完税证明(税务报表)复印件
  • 14、签证申请者需提供受邀方(中方)公司与泰国邀请方(公司)的一年以上双方贸易往来文件(进出口贸易合同等,次条适用于1年多次以及3年多次签证申请者)
  • 15、邀请方(泰方公司)提供的所有文件复印件都要有其负责人签名及公司原章。 有效期90天,可停留90天。

非移民商务签证(教师类别)90天

凡赴泰为工作(当老师),需办此类签证。非移民签证可以在泰国停留90天

申请材料: 中方材料:
  • 1、签证申请表1份
  • 2、小二寸证件照(半年内白底彩色)1张
  • 3、护照(原件及有相片页复印件1份)
  • 4、身份证(原件及复印件1份)
  • 5、电子客票行程单或订单回执(复印件)1份
  • 6、中方学校的英文证明或英文担保函(原件)1份

【英文证明或英文担保函内应该详细说明:被邀请人的职务和职位、月薪、泰方邀请单位的名称、赴泰目的、赴泰日期及在泰停留时间、负责所有费用的单位名称。】

 

购买土地

虽然泰国法律规定外籍人士不能以其名义在泰国拥有土地,但允许他们拥有对任何房产或其他建筑的所有权,有两种方法可供外籍人士获取土地。

第一种方法:购买土地租赁权,第一个合法租赁期30年,还可以再续租另外两个30年,总共可有90年。租赁土地后可建设房产,土地上的建筑物所有权100%归外籍人士所有。

第二种方法:如果外籍人士计划在泰国开设公司,可以公司名义购买土地,土地注册在公司而非个人名下,外籍人士通过公司授权享有对土地和房产的控制。目前,泰国法律允许外籍人士以泰籍配偶的名义购买土地,但用于购买土地的钱必须合法属于泰籍配偶,外籍人士无权主张。

土地测量解释

在泰国,测量土地单位用莱(rai)或平方佤(talong wah),1莱由400平方佤组成,相当于1600平方米。1英亩大约2.471 莱 (约43560平方尺),1平方佤接近4个平方米。较少使用的度量单位是颜(ngan),1颜相当于400平方米。建筑物的土地,平均大小是1莱和1颜之间,甚至更少,取决于所在的位置。

土地地契解释

共有6种土地地契类型,其中外籍人士最常用的3种是:为建新家而租赁土地、通过泰籍配偶拥有土地、通过公司拥有土地。

Nor Sor 3

Nor Sor 3地契允许在土地上建造合法房产,但仅由政府授权土地用途认证。它不是占有土地,而是保证了持有该地契者可以从该土地中获益或使用该地契作为一份法律证明。由于它的授权仅为一个指定的地块而与其他相邻地块无关,因此该地块被视为没有定义土地边界的“浮动地图”。与实际定义土地面积的地契相比,也许会出现问题,因此任何法律声明必须在公共区域内公示30天。

Nor Sor 3 Gor

Nor Sor 3 Gor 地契在法律形式上类似于Nor Sor 3,但指的是由木桩来确定边界的土地测量。土地可以划分成小块土地,无须作出法律声明。

Chanote (也称Sor Gor 4 Jor)

Chanote地契是外籍买家的首选,因为它是一个合法租赁土地的证书。该地契使用GPS来精准确定土地边界,用来确保承租人的合法权利。总占地面积可划分为不超过9个的独立小块土地, 适用于《土地分配法》第286章。Chanote地契是所有地契中最具保障性的。

产权公寓

产权公寓是最简单、 最受欢迎和风险最小的泰国房产购买方式,因为外籍人士都能满足泰国《公寓法案》直接购买一套房。那些有权购买的外籍人士必须有允许居住在泰国的合法签证。虽然外籍人士对所购买的产权公寓拥有100%的所有权,但每个楼盘项目只有49%配额可供外籍人士购买。

产权公寓是外籍人士最安全的选择,因此所有权是直接转至买方名下。要购买产权公寓,外籍人士要求从泰国境外的银行汇出的资金,直接汇至泰国银行,然后再从泰国转至卖方。泰国银行将记录该笔交易,然后向外籍购买者签发外汇交易单。

法律和文书

一位经验丰富、最好擅长双语的律师在泰国房产交易中是重要的组成部分。任何物业的交易,房产经纪人都会推荐一名经验丰富的房产律师。土地租赁的法律问题包括土地部门对房产地契的调查,核实之前的土地所有者,并确保没有第三方对此提出反对。

如果你要购买一套公寓,现房或是期房,有必要调查建设许可证,看看各项指标是否符合标准。如果你买的是二手房,对房产的调查必不可少,你的律师可能需要申请法院调查,以确保卖方没有经济上的纠纷。

你的律师需要准备所有必需的文件,进行尽职调查,核实卖方、土地所有者、或开发商提供的文件材料,以确保你的投资受法律保护。

泰国购买别墅

以泰国公司名义购置土地安全吗?

     泰国本身并不是一个移民国家,所以想要移民泰国相对比较困难,而泰国政府规定,泰国土地和别墅是不能让外籍人直接购买的,土地是私有财产,那么我们就可以通过泰国公司名义去持有这么一个永久产权的别墅,但要通过注册泰国公司的形式对别墅拥有永久产权,与国内注册公司费时费力的审批手续不同,在泰国注册公司时间较短便可以完成全部程序,费用低廉,而且注册人将对公司拥有绝对操控权,注册人将是泰国公司的法人代表,法人代表对公司的财务、股权、人事分配等拥有最终的决定权,这意味着,没有你的签名或盖章,一切决策是无效的。事实上,外籍人士几十年来以这种方式拥有着泰国大部分的别墅和地皮。而成立的这个泰国公司一般不需要你去实际经营,每年仅需支付一点低廉的公司报帐费用,一名专业的房产经纪人和一所普通的会计事务所即可帮你解决这些问题,助您创建完美的泰国第二家园。

外国人购买别墅的具体方法,如何建造别墅?

    在泰国购买别墅有两种方式,一种是先购买地块(别墅楼花),然后在自己选中的地块上兴建别墅,别墅户型一般开发商或者承建公司会有固定蓝图,但别墅的具体使用面积会依自己意愿而定,你可以或大或小(单层或双层),在这个地块你可以设计花园、草坪,泳池等你所能想到的一切,而兴建别墅一般仅需要4-8个月便可完工。在此期间你将会有充足的时间来筹集你的资金,在泰国,80%的别墅款项仅在交收时你完全满意才予支付;或者更加简便的方法就是购买二手别墅,这样选择性更大,也更加快速的拥有您称心如意的别墅。

外国人在泰国购买别墅手续复杂吗?

    与外籍人士在泰国购买公寓不同,外国人在泰国购买别墅手续会更为简便!外国人购买泰国公寓必须要有境外账户到泰国账户的外币转账资金,必须证明此项资金转账目的是用来在购买公寓。这样才可以获取泰国银行外币兑换表格(Foreign Exchange Transaction Form),如果不能出示银行的证明,土地部(土地办公室)将拒绝执行土地权的转让,意味着你无法对自己的公寓实现过户,然而你在购买别墅的时候,完全不需要泰国银行外币兑换表,你的资金来源,资金额度,付款方式等等,不会受到任何限制,一般半天内便可以顺利的实现过户。

外国人在泰国如何对土地拥有临时产权?

    在泰国,租一块土地或者别墅最长租赁期是30年,这也是外国人在泰国获得土地临时产权最有效的方法,然后再续租30年。在泰国,土地租赁年限上限是30年,除非土地是用来建工厂租赁可以到50年。类似地,土地租赁的续约也最多只能延续三个30年或者50年。然后必须更新。然而,30年租约是个棘手的事情,永久的承诺是不存在的,如果发生纠纷,法律是不帮助外籍人士的。有建筑物的租赁土地的产权是受到保护的,因为上面有建筑物。建筑物的产权和土地的产权是分开的,一旦租赁期限到了,土地所有者是不能兼并建筑物的所有者的。如果土地租赁合约没有在土地厅登记注册超过三年的土地租约一律按照三年计算。因此30年的土地租赁都必须到土地厅登记注册。另外,即使该土地被主人出售了,原来的土地租赁条约依然有效。     你可以租地或者租别墅,租期通常可以到30年,而且可以续租。30年的租期虽然不能让你拥有产权,但你至少可以控制产权到30年。而且你还可以延续 另外一至两个30年。然而,续租还要取决于业主的意愿,你很难合法地自动续租新的三十年。所以,成立泰国公司实现对泰国土地拥有永久产权不失为最经济、最安全的一种方法!

注册公司怎么弄?费用多少?

    事实上,注册一家泰国的公司和国内区别不大,找一家有经验的代理机构即可完成注册,一般只需要提供个人护照复印件,签几个字,然后由代理机构提供泰籍股东的名额,一般51%的泰籍股份分好几个股东持有,他们之间互不认识,也不知道您的公司在哪里做什么的,您自己可以持有公司最大的股份比例49%并拥有公司唯一签字权,整个过程一般一个月内就可以完成,费用大概在一万人民币左右,注册之后交给会计公司打理每月税务申报,费用一般为300人民币/月;

泰国养老签

   泰国为什么是首选养老地?这真要细说,还得洋洋洒洒几万字,颇有指点江山,激昂文字的气势,那么简单来讲,首先,泰国欢迎外国人来泰国养老,这是所有后续原因的前提;其次,泰国物价低廉,手握100块,都感觉自己有点壕,100块在泰国可以吃10来顿呢;再者,泰国服务业极其发达,医疗水平很高且费用低廉,而且泰国娱乐生活也丰富,可谓是养老圣地,您来不来?为了方便众多外国老人来养老,泰国特推出了一年一签的养老签证,不回国也能每年续签。下面,我们来看看养老签证有哪些要求细则。

   养老签证属于非移民签证“O-A”类(长期停留),适用于50岁以上,希望长期待在泰国的外籍人士。持该签证允许持有者自首次入境之日起待在泰国1年,但不允许工作。

一、年龄要求

年龄在50岁以上的外籍人士。

二、收入要求

首先要有一个泰国银行账户和资金证明,证明帐户里至少有80万泰铢(约合15万人民币),或者每个月至少有6.5万泰铢的退休金收入。

一、年龄要求

年龄在50岁以上的外籍人士。

三、办理地点

所有泰国大使馆或领事馆,不同使领馆有各自的程序。 可以在国内办理,也可以用旅游签证到了泰国再转养老签证。

四、申请所需资料:

 

在中国需要准备的资料

  • 1、护照(有效期超过18个月)
  • 2、3份签证申请表格
  • 3、3张申请人6个月内的照片(4*6厘米)
  • 4、个人信息表格
  • 5、银行出具的存款证明复印件,个人存款不少于80万泰铢;或者是个人月收入证明原件,个人月收入不少于6.5万泰铢;或者是存款账户金额加上月收入,总计不少于80万泰铢。
  • 6、如果提交银行存款证明,银行需出具保证函(原件)。
  • 7、无犯罪证明,由户口所在地的派出所开具(有效期是3个月),并在公证处进行公证。
  • 8、医院开的体检证明(有效期是3个月),并在公证处进行公证。
  • 9、如果陪同前往的配偶不适用“O-A”类(长期停留)签证,则认为是“O”类临时停留签证。必须提供结婚证,并在公证处进行公证。

签证费:5000泰铢,1年内可多次入境。

在泰国需要准备的资料:

  • 1、3个月的银行存款证明和存折更新复印件
  • 2、无犯罪证明到泰国外交部认证
  • 3、泰国医院开的体检证明(3个月有效)
  • 4、护照原件及复印件(首页,签证页,入境页)5、到达泰国还需在泰国的任何一家银行及时开户,且汇入80万泰铢,存3个月,3个月到期后到银行开存款证明,同时更新存折记录,银行的存款证明 和银行存折的更新记录的复印件作为申请资料之一。

另外,您需提供身份证明。如果曾经更名,还要提供相应的更名文件。如有泰国配偶并想因此申请退休签证的话,还需提供结婚证书。

五、如何开“无犯罪证明”及公证:

  • 1、拿身份证和户口本,到户口所在地开无犯罪证明。
  • 2、开好后,拿到可以办理涉外公证的代理处,去办理涉外公证和外交部及大使馆双认证。公证要翻译成泰文,泰国大使馆只认准泰文文件,整个过程大概2个星期。

六、大致流程

  • 1、准备好无犯罪证明
  • 2、在泰国本地银行开户,并向账户存入80万泰铢
  • 3、到泰国医院体检证明
  • 4、将资料提交泰国移民局审查
  • 5、获发泰国养老签证
  • 6、登陆泰国,为了确认你是否还居住在泰国,需每90天到移民局报道一次
  • 7、若续签养老签证,你在截止日期前的一星期之内到移民局办理六、退休签证的限制拥有了退休签证,意味着您已经是泰国居民,可以在泰国本土银行开设银行账户、拿泰国驾照、在泰国大学学习等,享受着游客享受不到的权利,但是,这并不意味着就没有了限制,您还需每90天到当地移民局报备。若要搬离到泰国另一个地方,也必需通知移民局,而且,拥有了养老签证,也照样不能购买泰国的土地。

备注:以上是正规流程,如何你已经在泰国并且年岁超过50周岁,可以找相关当地中介公司办理养老签,价位从15,000-25,000泰铢(3000-5000人民币)不等。

根据英国一家权威海外房地产网站数据显示,海外买家和投资者对泰国房产的兴趣急剧上升。

    从TheMoveChannel.com网站的研究报告以及其刊登的《房产投资排行榜》一文中,可以看到泰国房产在全球房产搜索中爬升了2位,居于第4名的位置,占全球房产搜索的3.61%,仅排在传统海外房产地西班牙、美国和加拿大之后。

    西班牙房产排在首位,但投资者在2015年6月仍主要是寻找欧洲以外的房产投资项目。尽管欧洲其他国家需求下降,并且还受到希腊债务危机的影响,西班牙房产现在仍是最受欢迎的房产。

     西班牙房产的询盘率在2015年6月微升0.02个百分点,达到6.68%,把美国挤到了第二。美国房产的询盘率则从2015年5月的8.49%滑落到6月的6.07%。西班牙和美国一直是国际房产买家的香饽饽。

    除此之外,投资者也开始寻找替代,将兴趣探向全球其他有吸引力的地方。

    加拿大房产在过去三个月搜索排名中一直排在前十,并从第9名爬到一个新的高峰第3名。2015年6月,该国的房产询盘率占全球的3.71%。

    澳大利亚也一直享有很高的搜索排名,15个月来一直排在前十。询盘率在今年5月份跃升1%达到2.34%,创了2014年2月1.92%的新高。

    在与土耳其的角力中,泰国房产重新进入搜索排行的前5名,再一次将它确立为欧洲以外最受欢迎的投资热门地区。泰国房产询盘率3.61%,排名上升两位,从第6名上升至第4名。另一方面,土耳其则从第4名跌落至第8名,询盘率从4.26%下降至2.6%。

    东南亚其他国家如菲律宾也得到投资者的关注,以0.89%的占比从第18位上升到第14位。

    “希腊的债务危机已导致房产排名的多样变化。”TheMoveChannel.com网站的负责人Dan Johnson认为。“对于那些忽略不稳定性、利用单一货币疲软带来低价的投资者而言,近 几个月来欧元区的房产带来了极大的诱惑力。”“西班牙的询盘率尽管下降了24%,但仍算欧元区降幅最小的。它是今年六月排在前五名的唯一欧元区国家。”

    Johnson 补充说,泰国房产和加拿大房产在上半年排名前十,确立了2015年在买家心目中的受欢迎程度。

在泰国买房,外籍人士和泰国人一样,拥有房产的永久产权并可传宗接代(无遗产税),受法律保护。泰国房地产证也可理解为泰国房地产所有权证书或地契,主要分为以下四类:

永久产权(也叫Chanote地契或Nor Sor 4)

这种类型的产权证书赋予持有人对土地的100%所有权,并保证了对土地的独占性。因此,如果你打算在泰国购买土地,这种类型的地契是最安全且最可靠的。

Nor Sor 3 Gor

  • ♦ 由土地厅(Land Department)进行面积测量,因此该土地具有确切的界限。
  • ♦ 这种类型的土地只要准备好完整的产权,就可以像拥有永久产权证(Chanote地契)的土地一样出售、转让或抵押。
  • ♦ 为了将产权升级为Chanote地契,土地所有者可向土地厅提交申请书要求将其更改为完整产权(Chanote地契),如果没人反对,那么土地厅可能会同意这一申请。Nor sor 3 Gor会在法定的审核时间结束后自动升级成为Chanote。

Nor Sor 3 Gor

  • ♦ 这种类型的产权证和Nor Sor 3 Gor的区别在于,Nor Sor 3不由土地厅进行土地测量,因此这块土地没有确切的界限。
  • ♦ Nor Sor 3随后可能会通过办理手续升级为Nor Sor 3 Gor,接着升级为永久产权(Chanote地契)。

占有权(Possessory Right)

最不推荐这种类型的地契。占有权土地从未获得土地厅认证,仅得到地方行政处的税收部门的认可。

要记着,除了Chanote地契以外,其他产权证不允许任何针对该土地的租赁行为,如用益物权、抵押贷款或以获得抵押为目的的地上权。

尽管泰国法律规定外国人不能拥有泰国土地,但还是有其他可选择的办法。

购买、出售、出租,或转租泰国房产都要受到法律的规范,取决于你的身份是外籍人士、泰国人还是注册公司。因此,与一位经验丰富、会说双语的房产律师合作是非常必要的。

土地面积

泰国土地以莱(rai)做测量。

1莱等于1600平方米、1英亩约2.48莱,1平方佤talong wah等于4个平方米。颜(ngan),较少使用的测量单位,相当于400平方米。大多数出售或租赁的土地是1莱或更少,但乡村用地会更大。

地契解释

泰国有六种不同的土地地契,只有三种适用于外籍人士租赁或购买土地建造房屋。最安全的是Chanote、Nor Sor 3 Gor和Nor Sor 3。

Chanote(即Nor Sor Gor 4 Jor)

Chanote地契是一张合法租赁土地的证书,是外籍人士首选的土地契约,因为它最具保障性。由GPS全球卫星定位系统精确定义土地的边界,同时由当地土地部门确认后,即可合法拥有土地。如果有多套房产开发项目,土地最多可划分为九个地块,适用《土地分配法》第286条。

Nor Sor 3 Gor

Nor Sor 3 Gor 地契使用木桩或混凝土桩人工标识土地边界。它类似于Nor Sor 3,并且允许将土地划分成小块。不要求就该土地的开发进行公开声明。

Nor Sor 3

该地契允许在土地上合法建造房子,但应由政府授权其用途。持有人可将该地契作为法律文件使用并从中受益。Nor Sor 3仅针对个别的、单独的地块,没有确定的土地边界,因此被视为“浮动地图”。该地契的缺点是缺乏明确的土地面积,任何开发项目必须在公共区域至少公告30天。

产权公寓如果外籍人士想在泰国买房,那么购买产权公寓就是最好的选择。非泰籍人士对公寓拥有100%永久所有权,只要他们满足公寓法案的要求,保持长期认可的签证。虽然曼谷一些产权公寓楼盘在法律上允许100%由外国人购买,但首都以外的绝大多数楼盘仅允许外国人购买49%,换句话说,不能购买整栋公寓楼。 购买产权公寓非常简单,付完款后公寓所有权即转移到买方名下。外籍人士应将房款通过泰国境外的银行转帐至泰国的银行账户,泰国银行所提供的外汇交易凭证是购买泰国房产的必要组成部分。

土地/房屋所有权生活在泰国的外籍人士是禁止拥有土地的,尽管法律允许在租赁的土地上拥有属于外籍人士的房产。如果外籍人士有泰籍配偶,那么,基于婚姻关系建造房子的土地,在法律上也只能由泰籍配偶拥有。

拥有土地或整栋公寓楼的方法

►没有泰籍配偶的外籍人士有以下3种方法可供选择:

  • (1)土地可依法出租给非泰籍人士,第一个合法租赁期30年,通常还可以再续租另外两个30年,租赁应得到当地土地部门的允许,目前只能登记30年租约。这里面还包含有租赁土地的地面权利,这一权利将进一步保障建立于该土地之上房屋的所有权。然而,需要担心的是:如果出租人去世,该土地就会转到他的继承人名下。是否续租就要取决于新业主的意愿,因为30年租赁期满后可延长的协议不具有法律保护效力。虽然外籍人士不能拥有土地的所有权,但可以无限期地拥有地上建筑物。正因为如此,有可能一位聪明的律师会草拟一份合同,形成一个30年租赁期满后的僵持阶段,那时土地仍然属于出租人,但土地上的建筑物不属于他。因此,你将完全有权在租赁期的最后一天用推土机铲平地面,以致土地出租人最终只能收回原先你从他那里租用的那块土地。单独就土地而言,到2044年它应该已显著升值。但和同时向出租人租用土地和建筑物相比,你依然能够以优惠得多的租金续约。
  • (2)如果外籍人士注册一家泰国公司,51%的股份由泰籍股东合法持有,那么法律上允许以公司名义拥有土地。但必须是一个真实存在,并正在运作的公司。房地产放在该公司的名下,公司授权你拥有居住权。你还是不能拥有产权(公司拥有),而且你的持股只能维持在49%以下,以保证这家公司仍然是泰国的有限公司。尽管如此,这已经成为几十年来外籍人士普遍采用的方法。
  • (3)如果你计划在泰国进行大规模商业投资,BOI项目则允许取消对外籍人士土地所有权的限制。最少投资为 4000万泰铢(约合800万人民币),可完全拥有1莱(约1600平方米)的土地作为居住用地。

►有泰籍配偶的外籍人士可以泰籍配偶的名义购买。但这种方式下,你的泰籍配偶才是土地或一栋楼的主人。如果婚姻破裂,该物业仅属于泰籍配偶。需要注意的是,婚前协议在泰国是无效的。一旦其中一位去世,物业会如何处理也是需要面对的问题。如果外籍配偶先过世,泰籍配偶可按自己的意愿处置物业。如果泰籍配偶先离世,外籍配偶有可能最终无家可归,除非泰籍配偶指定外籍配偶是其遗产受益人。

土地使用权解释外籍人士可通过用益物权来获取对土地的使用合法权益,等同于获得租期30年的土地使用权,但这一方法较少被人使用。用益物权协议基于有主地块和采矿用地的不动产用益权达成。该协议必须在当地土地局登记,以公示该地块的用益物权义务。登记后,土地使用权写入地契中。土地使用权期满后,土地回归所有者。

► 所有权调查

就像对一个新公寓项目地契调查一样,该步骤对于验证房产所在土地的状态是至关重要的。通常情况下,作为一套二手公寓,土地不应抵押。而如果土地处在抵押状态下,买方应明确。

► 买卖协议

如果您是从个人手中购买一套公寓,买卖协议通常是现成的模板合同(指不是特意为买卖双方拟的协议)。

► 付款

一般规则是,买方在土地厅获得房产所有权的同时必须支付全额房产给卖方。

► 所有权注册

如果购买公寓,买方(或卖方,或双方,根据买卖协议而定)应负责:

  • 登记注册费
  • 印花税 (除非原业主持有房产超过5年,可免)或特别营业税(除非小于5%,可免)
  • 预缴税